第一条 为规范我市城市管理行政执法部门(以下简称城管执法部门)在物业管理区域内的执法活动,及时查处物业管理区域内的违法行为,根据《厦门市物业管理若干规定》、《厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》、《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》等法规,制定本规程。

第二条 我市城管执法部门依法查处物业管理区域内的违法行为时,应当遵守本规程。

第三条 城管执法部门依法查处物业管理区域内的违法行为时,应当遵循依法行政、公平公正、主动作为、劝导与处罚相结合、严格执法与促进和谐并重的原则。

第四条 城管执法部门依法查处物业管理区域内下列违法行为:

(一)业主或者使用人违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能的;

(二)违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的;

(三)物业服务企业发现违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能的行为未立即制止,未及时报告城管执法部门的;

(四)施工单位在物业管理区域内进行地下管线开挖、埋设施工作业前(抢修等紧急情况除外),未与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议或协议内容及其履行情况未在物业管理区域内公示的;

(五)未在划定的车位内按照标示停放机动车的;

(六)物业服务企业为业主指定搬运、装修等特约服务,或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务的。

第五条 城管执法部门在查处物业管理区域内的违法行为时,可以针对不同情形依法采取以下措施:

(一)现场制止和纠正;

(二)按照一般程序或简易程序处理,申请人民法院强制执行;

(三)依法采取行政强制措施;

(四)书面通知供水、供电单位(含物业服务企业,下同)暂停供水、供电服务,通知国土房产管理部门不予办理当事人的房屋转移登记;

(五)将违规停放的车辆拖至指定的地点。

对当事人依法予以行政处罚的,应当按照行政处罚自由裁量权标准实施。

第六条 物业管理区域内的有关违法行为,按以下方式区分和认定:

(一)违法建造,是指在已交付使用的物业区域内,占用住宅区公共设施、房屋的共用部位或者在住宅内擅自进行新建、扩建、改建建筑物、构筑物的行为。

(二)擅自改动房屋建筑主体和承重结构,是危及建筑物安全的行为,具体指未依法经相关行政主管部门批准,或者未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,敲打、拆改建筑物的屋盖、楼盖、承重墙体、立杆、框架柱、支墩、支撑、楼板、梁、屋架、连接点、悬索、基础等行为。其中,框架结构建筑物的剪力墙(不含填充墙)属承重墙体,砖混结构建筑物的墙体一般均视为承重墙体。

(三)改变建筑设计使用功能,是指擅自改变原建设规划核准的建筑物使用功能,重点查处将住宅“一套改多套”行为,以及在原设计为居(卧)室、客(餐)厅、阳台等功能的部位上增设卫生间或扩大原卫生间面积(查处关键点是将原卫生间的坐厕移位)的行为。

(四)违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造,是指在已交付使用的物业区域内,严重违反规划、市容方面的法律法规规定,擅自搭建建筑物、构筑物的行为。

(五)违法停车造成严重影响物业管理区域管理秩序后果,是指违法停车堵塞消防通道或违法停车严重影响车辆和行人通行,经城管执法部门责令当事人限期改正而其未按期改正的行为。

第七条 对业主或者使用人违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能行为的执法规程:

(一)城管执法部门接到物业服务企业发现违法行为的书面报告或接到群众投诉或巡查发现后,执法人员应当及时到达现场,对违法行为进行制止,并向当事人发出《责令改正违法行为通知书》,责令其立即停止、自行改正,并通知当事人在指定时间和地点接受调查询问;对违法行为正在实施的应书面告知:“在规定期限内未改正违法行为,将通知供水供电企业暂停对该房屋的供水供电服务”。在制止违法行为的同时,执法人员应做好现场取证工作,包括现场勘验、拍照(摄像)等。

(二)当事人在收到《责令改正违法行为通知书》后仍未改正的,城管执法部门应当进一步调查核实,依照法定程序处理,并书面通知供水、供电单位,暂时停止对该房屋的供水、供电服务。

(三) 城管执法部门对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的行为人作出处理决定后,当事人未在规定期限内自行改正的,应当通知国土房产管理部门不予办理房屋转移登记。

(四)诉讼期满当事人未提起行政诉讼或城管执法部门终审胜诉的,依法申请人民法院强制执行。

(五)执行完毕或自行改正后,应书面通知相关部门和单位恢复供水供电服务、取消对房屋转移登记的限制。

第八条 对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的执法规程如下:

(一)城管执法部门接到物业服务企业发现违法行为的书面报告或接到群众投诉、执法人员巡查发现后,执法人员应及时到达现场,对违法行为进行制止,并向当事人发出《责令改正违法行为通知书》,责令其立即停止、自行改正,并通知当事人在指定时间和地点接受调查询问。对违法行为正在实施的应书面告知:“在规定期限内未改正违法行为,将通知供水供电单位暂停对该房屋的供水供电服务”。在制止违法行为的同时,执法人员应做好现场取证工作,包括现场勘验、拍照(摄像)等。

(二)当事人在收到《责令改正违法行为通知书》后仍未改正的,城管执法部门应当书面通知供水、供电单位,暂时停止供水、供电服务。

(三) 对上述违法行为拟并处罚款的,按照一般程序办理,强制拆除由城管执法部门实施。仅采取拆除措施的,可以按照《厦门市城市管理相对集中行使行政处罚权规定》规定的行政强制程序办理,即:制作拆除决定书并依法送达、拆除前提前7天通知当事人(注:该规定修改后按新规定执行)、强制拆除。对附有违法建筑并结构相连房屋的当事人作出处理决定后当事人未在规定期限自行改正的,应当通知国土房产管理部门不予办理房屋转移登记。

(四)执行完毕或自行改正后,应书面通知相关单位恢复供水供电服务、取消房屋转移登记限制措施。

第九条 城管执法部门经调查核实,物业服务企业有下列情形之一的,应当依法进行处理:

(一)发现业主存在违法行为未立即制止的;

(二)发现业主存在违法行为未在24小时内报告城管执法部门的;

(三)为业主指定搬运、装修等特约服务,或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务的。

第十条 城管执法部门经调查核实,施工单位有下列情形之一的,应当依法进行处理:

(一)施工单位在物业管理区域内进行地下管线开挖、埋设施工作业前(抢修等紧急情况除外),未与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议就先行施工的;

(二)施工单位在物业管理区域内进行地下管线开挖、埋设施工作业(抢修等紧急情况除外),与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订施工协议,在施工中协议内容及其履行情况未在物业管理区域内公示的。

第十一条 对违反规定停放机动车行为进行执法管理时,应当在有物业服务企业管理、并按规定施划停车位的物业管理区域内实施。尚未聘请物业服务企业管理或未按规范施划停车位的物业管理区域,暂不执行违规停放机动车行为的执法管理。

对未在物业管理区域内划定的车位内按照标示停放机动车的行为按以下程序办理:

(一)接到物业服务企业的报告后,城管执法部门应及时到达现场,现场纠正当事人的违法行为;当事人不在现场的,向当事人发出《责令改正违法行为通知书》,责令当事人在一定期限内改正,并通过短信方式将相关内容告知车主,同时要做好摄相、拍照等调查取证工作。

(二)当事人逾期未改正的,依法进行处罚。其中当事人无法现场确定的,将车主视为当事人;车主能够举证证明系他人的违法行为的,按车主指认的行为人进行处罚。

(三)对违法停车堵塞消防通道或违法停车严重影响车辆和行人通行,经城管执法部门责令当事人限期改正而其未按期改正的车辆,可以将其拖移至城管执法部门指定的地点停放,拖车及车辆保管费用依法由当事人承担。

(四)城管执法部门下达的《责令改正违法行为通知书》,当事人不在现场且无法取得联系的,应当以压在雨刮器片下方或粘贴在侧门玻璃和书面通知物业服务企业(要有签收回执)的方式送达当事人,并通过短信方式将相关内容告知车主。将违法车辆拖离原位置的,应将车辆停放地点告知物业服务企业(要有签收回执),并通过短信方式将相关内容告知车主。车辆拖离原位置前,对车辆外观应进行拍照或录像取证。以上过程均要采取拍照或录像等方式固定违法事实和证据,物业服务企业人员应全程在场见证,以利于发生纠纷后的处理。

(五)各区城管执法部门应通过招标方式选择合适的拖车单位和车辆保管场地及保管人,并与其签订中长期(半年或一年)书面合同,明确相关责任,其中应明确拖车或保管期间造成的车辆损坏及赔偿责任,由拖车或停车管理单位全部承担。

(六)当事人凭城管执法部门的通知单到指定地点领取车辆。

(七)城管执法部门应主动协调物业服务企业建立物业管理区域内车主的信息档案,加强外来车辆的登记管理,为执法工作提供有利条件。

第十二条 各类执法辅助措施均涉及当事人的切身利益,城管执法部门应从维护稳定、促进和谐的大局出发,审慎使用,严格依法施行。

采取停水、停电、不予办理房屋转移登记措施时,不得将格式文书加盖单位公章后交由中队直接填写、发出。

第十三条 通知供水供电单位暂停供水供电服务的工作流程如下:

(一)采取暂停供水供电措施应提前3天书面通知当事人,一般情况下《通知书》应与《责令改正违法行为通知书》一并送达,特殊情况可单独送达。

(二)给当事人《通知书》的内容,应包括当事人姓名、房屋的具体位置、违法事实、法规依据、拟停水停电的日期、恢复供水供电的条件以及发出通知的单位和联系方式等。

(三)发给供水、供电企业暂停供水、供电服务的协助执行通知书,由执法(大队)中队调查取证后报送局机关主办(处)科室审核,然后报局分管领导批准,以(市)区执法局的名义发出。《通知书》的内容,应包括当事人姓名、房屋的具体位置、违法事实、法规依据、要求停水停电的具体时间以及发出通知的单位和联系方式等。

(四)违法行为消除后,经当事人申请,城管执法部门应当在1个工作日内到现场查验。查验合格的,在3个工作日内书面通知供水、供电单位恢复供水、供电。

(五)供水、供电单位对违法当事人具体实施停止供水、供电措施可能遇到阻挠的,城管执法人员应当到现场配合,必要时城管执法部门可以协调公安、街道、居委会、物业等相关人员到现场配合。

对违法行为人的房屋采取暂停供水、供电措施,若可能影响他人合法权益的,不得采取该措施。

第十四条 通知国土房产管理部门不予办理房屋转移登记的程序如下:

(一)城管执法部门对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋的行为人作出处理决定后,当事人未在规定期限内自行改正的,通知国土房产管理部门不予办理房屋转移登记。

(二)协助执行通知书由(市)区执法局主要领导签发,由工作人员直接送达辖区的国土房产管理部门(思明、湖里区执法局直接通知市国土房产管理部门)。送达时,送达人员应出示工作证或执法证。通知书的内容包括房屋业主(或使用人)、土地房屋坐落、执行依据、执行事项、联系方式等,并附处理决定书。同一个物业管理区域有多个违法行为人的,应当将所有行为人和上述要素以列表的形式体现。

(三)违法状态消除后,经当事人申请,城管执法部门应当在十个工作日内到现场查验(应留有违法建造前后不同状态的照片、摄影资料备查),书面通知国土房产管理部门取消限制措施,并将有关情况告知当事人。

第十五条 当事人有下列情形的,城管执法部门在执法过程中可以分别采取以下措施:

(一)拒绝执法人员进入违法现场调查勘验的,城管执法人员可联系公安、街道、居委会、物业相关人员到现场予以配合;当事人为公务员或企、事业单位工作人员的,可以通过其所在单位采取行政管理措施督促当事人履行法定义务;违法现场系公共部位的,可以通过其他途径或路径进入现场勘验取证。

(二)现场勘验时当事人拒不到场或到场后拒不在勘验笔录上签名的,可以邀请两名以上有关基层组织的代表或者无利害关系的人到场见证,由见证人在相关执法文书上签名或盖章。

(三)拒绝接受调查询问的,如有两份以上证人证言,且与其他证据相互印证,可以定案。

(四)执法文书难以送达的

1、受送达人在场但拒绝签收的,适用留置送达。

2、受送达人下落不明或通过邮寄送达等方式当事人拒收的,适用公告送达。

3、依据行政强制措施程序查处违法建设案件,当事人难以确定的,拆除违法建设决定书、强制拆除通知书可以通告送达。

(五)当事人阻挠执法违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,必要时可以移交公安机关处理。

第十六条 采取暂停供水、供电以及不予办理房屋转移登记措施和有关部门、单位发生争议的,城管执法部门应当主动协调;协商不成的,可将有关情况书面报告市执法局协助解决。

第十七条 对住宅区内共用部位、共用设备、共用设施的释义,暂按住房和城乡建设部2010年10月14日制定的《物业承接查验办法》第十六条的界定执行。

第十八条 厦门市人大常委会对《厦门市物业管理若干规定》的释义和市人民政府实施《厦门市物业管理若干规定》的细则颁布后,本规程与其不一致的,按释义和细则执行。

第十九条 《厦门市物业管理若干规定》行政处罚自由裁量权执行标准、各类通知书式样见附件。

第二十条 依据《厦门市物业管理若干规定》和《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》采取通知国土房产管理部门不予办理房屋转移登记的措施,从2011年7月1日开始实施。

第二十一条 自2011年6月1日起,我市各城管执法部门有关物业管理区域的行政执法文书,均应依据《厦门市物业管理若干规定》。

第二十二条 本规程自2011年6月1日起施行。